Аналітика

31 березня 2020 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX, яким було знято мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Згідно з цим Законом 1 липня 2021 року скасовано мораторій (заборону) на продаж земель сільськогосподарського призначення, крім земель державної власності.

1 січня 2024 року в Україні відкрився другий етап земельної реформи — юридичні особи, створені та зареєстровані за законодавством України, отримали право купівлі земель сільськогосподарського призначення у приватній власності. Цей крок став логічним продовженням поетапного зняття мораторію, що тривав понад 20 років, навіть незважаючи на те, що мораторій суперечив статтям 14 та 41 Конституції України, які гарантують право власності на землю та право на приватну власність, статті 90 ЗКУ, а також цілій низці норм цивільного законодавства.

На даний момент набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

• громадяни України,

• юридичні особи України, створені й зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

• територіальні громади,

• держава.

Іноземці зможуть купувати українські землі сільськогосподарського призначення тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі.

Важливо! Юридичні особи, що належать іноземним державам, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера), бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах або державах з «чорного списку» FATF не мають права набувати будь-яким чином права власності на земельну ділянку.

Як і фізичні особи, юридичні особи мають право купувати до 10 тисяч гектарів. Державна та комунальна земля й надалі не продається, «придбати» можна лише землю, яка знаходиться у приватній власності.

Реальна активність юридичних осіб на ринку

Станом на травень 2025 року після запуску другого етапу земельної реформи в Україні юридичні особи придбали лише 1,77% від усієї площі земель, призначених для комерційного сільськогосподарського виробництва. За цей період за договорами купівлі-продажу було оформлено 148 тисяч угод загальною площею 442,7 тисячі гектарів.

З огляду на те, що загальна площа сільськогосподарських земель для товарного виробництва в Україні становить 24,9 млн га, юридичні особи придбали лише 1,77% від цієї кількості. Це свідчить про те, що побоювання щодо масштабної скупки землі великим бізнесом після зняття обмежень не справдилися — малий і середній аграрний бізнес зберіг доступ до ринку.

Міністр аграрної політики та продовольства України Віталій Коваль повідомив, що з початку 2024 року юридичні особи придбали 39,2 тисячі земельних ділянок, загальна площа яких становить 120,05 тисячі гектарів. Таким чином, саме юридичним особам належить 27,1% площі відчужених за договорами купівлі-продажу земель для комерційного сільгоспвиробництва.

Цінова динаміка та вплив на ринок

На функціонування ринку земель і ціну земельних ділянок впливає багато факторів, зокрема, якість і характеристика ґрунту, місце розташування ділянки, близькість чи віддаленість до прифронтових територій та таке інше. До повномасштабного вторгнення російських військ лідерами за продажем земельних ділянок були Харківська, Кіровоградська, Черкаська, Київська та Чернігівська області. Через близькість воєнних дій, а ще й тому, що у деяких регіонах відключені реєстри, ці землі випали з пріоритетних областей для купівлі-продажу. На сьогодні лідерами продажу земельних ділянок є Вінницька, Львівська, Хмельницька, Тернопільська та Сумська області.

Так, повномасштабне вторгнення країни агресора суттєво вплинуло на ринок землі в Україні. Кількість транзакцій скоротилася більше ніж удвічі: 28 140 угод купівлі-продажу сільгоспземель у липні-грудні 2022 року проти 62 754 угоди за аналогічний період 2021 року.

Відкриття ринку сільськогосподарських земель сприяло зростанню їх вартості. Якщо у грудні 2023 року середня ціна одного гектара становила 38,8 тисячі гривень, то вже у березні 2025 року цей показник зріс до 53,1 тисячі гривень, що на майже 37% більше. Це збільшує доходи власників паїв, які вирішили продати землю, а також розширює можливості для кредитування аграріїв під заставу земельних ділянок.

За понад рік дії ринку у власність юридичних осіб перейшло лише 0,48% земель для товарного сільгоспвиробництва. Близько двох тисяч компаній взяли участь у купівлі, що свідчить про збалансованість реформи та збереження можливостей для малого й середнього бізнесу.

Перспективи розвитку

Юридичні особи демонструють готовність платити за землю значно більше, ніж фізичні особи. Це може бути пов'язано як з довгостроковими планами щодо розвитку агробізнесу, так і з необхідністю закріпити свої позиції на ринку в умовах зростання цін. Ціни зростають і будуть зростати через девальвацію гривні, а земля – це найкраща можливість врятувати гроші від знецінення.

Хоча зараз юридичні особи не домінують на ринку, їх роль у майбутньому буде значною, особливо в післявоєнний період, коли стабільність й прогнози стануть більш сприятливими для довгострокових інвестицій.

Експерти вважають, що в результаті розвитку земельної реформи ціна землі зросте. Аналогії з європейськими ринками дають підстави прогнозувати, що через 3 роки земля може подорожчати у 2−2,5 рази, а через 7−8 років — на 200% та досягти тих показників, які є у європейських країнах.

Висновки

Ринок землі для юридичних осіб в Україні — це новий, але стриманий сегмент. Незважаючи на право купувати до 10 000 га, юридичні особи наразі скромно представлені, контролюючи менше 2 % усієї площі. Але їх активність — потужний фактор зростання цін, кредитування та загальної капіталізації ринку. Перспективи — багатообіцяючі, особливо враховуючи потенціал подальшого зростання вартості землі.

‍